杭州萧山调研学习报告VIP免费

杭州萧山调研学习报告

为充分借鉴外省市先进工作经验，加强我区土地资源管理工作，2019年9月1日，在管委会李永斌副主任的带领下，区规划和自然资源分局、财政部门、经济发展部门、建设环保部门一行八人赴浙江省杭州市规划和自然资源局萧山分局和湖州市南太湖新区管理委员会分别进行了调研，萧山区调研学习内容主要为工业用地土地使用权出让续期办法，湖州市南太湖新区调研学习内容主要为该区针对土地节约集约利用的做法和在招商引资方面制定的政策。根据调研所了解到的情况，结合我区土地利用现状及面临的困局，初步形成下述调研报告：

一、关于工业用地土地使用权续期办法

（一）萧山区工业用地土地使用权续期办法

1、政策出台背景

萧山经济发达，工厂林立，在上世纪90年代，为了减轻企业负担，萧山区在全省率先出台了具有萧山特色的级差地租政策，将工业用地分成20、30、40、50年四个不同档次，时至今日，最早一批实行20年出让期的工业用地已到期。据统计，全区共有约300个到期项目。为解决企业主所面临的土地到期问题，萧山区在2015年出台了《工业用地使用权出让续期办法（试行），对续期条件、续期年限、续期费用等问题，都有明确的规定。2019年，在试点的基础上，不断优化审批流程，对续期办法进行了修订，形成了更为完善的续期政策，出台了《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（修订）的通知》。

2、适用范围

以协议方式供地，且原国有土地使用权出让合同中规定的出让年限低于法定最高年限50年的工业项目。

3、准予续期的情形

符合萧山区现行产业发展导向，属于产业发展导向目录内鼓励类、允许类产业和项目的；符合土地利用总体规划、城乡规划、生态环境功能区划等要求的；企业亩产效益综合评价等级为a类（鼓励类）和b类（允许发展类）的。

4、准予短期续期或租赁的情形

（1）属于产业发展导向目录内限制类产业和项目的；

（2）工业园区范围内，虽属禁止（淘汰）类产业，但被列入转型或产业提升改造项目的，由所在镇街（平台）出具意见并经经信部门认定后，可在整改期限内予以短期续期；

（3）实际用途与原批准的工业用途不符，或因产业调整等原因暂时空置的；

（4）虽不符合城乡规划要求，但近期内无拆迁计划的，由所在镇街（平台）出具同意意见后，可予以短期续期；

（5）已列入征迁计划的宗地，暂不实施征迁的，经镇街（平台）认定后，可在征迁计划实施前给予短期续期，续期年限由镇街（平台）认定；

（6）企业亩产效益综合评价等级为c类的；企业亩产效益综合评价等级为d类，并征得区经信部门同意续期书面意见的；

（7）法律、法规和行政规章规定的其它情形。

5、不予续期的情形

（1）被列入萧山区现行产业发展导向目录中禁止（淘汏）类产业项目且属于工业园区范围外的；

（2）连续三年亩产效益综合评价等级为d类且属于工业园区范围外的；

（3）不符合城乡规划要求的；

（4）已被列入征地拆迁范围的；

（5）超过整改期限仍未整改到位的；

（6）法律、法规和行政规章规定不予办理的其它情形。6、续期年限

续期年限原则上最高不超过20年，同时，与原合同签订年限及多次续期后的累加年限不得超过50年。准予办理短期续期手续的，续期最高年限按企业亩产效益综合评价等级高低给予2－10年。

7、收费标准

标准续期出让金的计算方法：出让金基数为现行基准地价的20％，在出让金基数上再按联审确定的续期年期（对照《不同年期基准地价表》）进行修正。即出让金分等级收取，按企业亩产效益综合评价等级a类按标准续期出让金收取，b－d类企业上浮5％－20％。按萧山区2019年工业用地基准地价65万元／亩测算，标准续期出让金（50年期）为13万元／亩，20年期为10万元／亩。

综述：萧山区工业用地土地使用权出让续期办法，具有很强的操作性，详细的规定了续期的条件、年限、收费标准、办理程序、不予续期及到期未申请续期的处置办法、特殊情况下续期申请人主体资格认定及续期年限的相关规定等。

整个文件至关重要的一环是“工业企业亩产效益评价”。（工业企业亩产效益评价是建立一个统一的平台，将工业用地进行行业分类，发改、招商、国土、经信、生态环境等多部门联动，对企业的亩均经济效益、亩均税收、亩均销售值、亩均产值等内容平台进行评价考核）。

企业能否续期，一切看评价。评价的好坏直接影响续期的年限和出让金高低。

（二）对晋城开发区工业用地续期的思考

目前，我区老区已到期的工业用地3宗，分别是：山西江淮重工有限责任公司、山西航空发动机维修有限责任公司、山西森鹅服装有限公司。三宗用地土地使用权期限均为20年，于2017年到期。如何办理续期，我局建议可以参照萧山区的做法，首先建立起我区的“工业企业亩产效益评价”制度，为续期工作建立基础。续期手续按以下程序办理：

1、申请。由企业提出续期申请。

2、部门联审。由区规划和自然资源分局牵头，组织区相关职能部门（经济发展、建设环保、招商等部门）按照“工业企业亩产效益评价”各项规定，对企业产业、经济效益、城乡规划情况、征迁情况作出评价，确定综合评价为a类还是b类或其它，各自出具书面意见。

3、作出准予续期或不予续期决定。由区规划和自然资源分局根据联审意见作出准予续期或不予续期初步意见，报开发区管委会审核同意。

4、公示。对准予续期的进行公示，公示期10天。

5、地价评估。根据续期年限进行地价评估，按评估价补缴出让金。

6、签订出让合同。公示期满无异议的，由受让人与区规划和自然资源分